业主委员会成立合法是否需要以通过备案为依据

　 【案件基本信息】

1.判决书字号

怀化市鹤城区人民法院(2015)怀鹤民一初字第225号民事判决书

2.案由：物业服务合同纠纷案

3.当事人

原告 ：怀化市XX业主委员会。

被告 ：怀化市XX物业服务有限公司。

【基本案情】

XX物业系XX广场小区（以下简称XX小区）的前期物业服务企业。XX小区的业主通过业主大会于2013年5月5日选举了XX业主委员会委员，XX业主委员会即日成立。同日，业主大会还制定了首届XX业主大会议事规则，该规则赋予业主委员会依法履行的职责包含有：解聘或选聘物业服务企业并签订物业服务合同，办理业主公共物权方面的诉讼事项等。XX业主委员会成立后，到怀化市房产管理局和鹤城区城北街道办事处申请备案，怀化市房产管理局于2014年3月10日办理了备案登记，但鹤城区街道办事处于2013年5月29日出具复函，内容为“我处经研究不予盖章确认XX广场黄旺祥、葛洪胜、薛明贤等业主成立业主委员会的请求”。2014年6月14日，被告XX物业给XX广场及XX2号公寓全体业主致公开信，公开信中载明“被告因故无法维持正常开支，决定不续签新的物业服务合同，请业主尽快做好新物业公司的选聘工作，被告将于2014年7月1日撤出XX广场及XX2号公寓项目，在此期间，被告将做好相关交接工作”。2014年6月16日至22日，XX业主委员会采用书面征求意见的方式组织召开业主大会，选聘三众物业为XX小区新一届物业服务公司，2014年6月23日，XX业主委员会和三众物业签订了《XX小区物业服务合同》，约定合同的期限为三年，即自2014年6月23日起至2017年7月1日止，并约定了其他相关事项。合同签订后，三众物业于2014年6月25日将上述合同报送怀化市房产管理局物业管理科备案。现被告XX物业仍使用XX小区的物业管理用房以及相关配套设施，并持有XX小区的竣工平面图及相关资料和文件。

【案件焦点】

本案争议的焦点是XX业主委员会的成立是否合法。

【法院裁判要旨】

怀化市鹤城区人民法院经审理认为：首先，小区业主依法享有对其所在物业管理区域内的物业活动自治权，业主委员会由业主大会选举产生，其成立的决定权属于业主大会。虽然《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡、镇人民政府备案”，但该备案是一种告知式的事后备案，仅是被管理者从事特定活动后向主管部门告知有关信息、提交相关资料的行为，因此备案与否不影响业主委员会的成立。本案中，原告XX业主委员会成立后虽只在怀化市房产管理局备案，未在所属的街道办事处备案，但其成立是经过业主大会选举产生的，他人无权干涉小区业主的合法自治行为，因此原告的成立合法。

其次，《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，被告XX物业系建设单位选聘的物业服务企业，现原告与三众物业签订了物业服务合同，该合同于2014年6月23日已经生效，故前期物业服务合同依法应当终止。同时，《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;……物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”。第三十九条第一款规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”。本案诉争的物业管理用房现由被告使用，小区竣工平面图及相关资料和文件由被告占有，因此原告的诉讼请求本院予以支持。

另，被告于2014年6月14日已致信业主决定不续签物业服务合同并将撤离，但在原告选定新的物业服务公司后，又拒绝移交物业管理用房及资料文件等，显然有违诚信原则。

怀化市鹤城区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十九条第一款之规定，作出如下判决：

一、被告怀化市XX物业服务有限公司于本判决生效后10日内向原告怀化市XX业主委员会移交XX广场小区的物业管理用房以及相关配套设施；

二、被告怀化市XX物业服务有限公司于本判决生效后10日内向原告怀化市XX业主委员会移交XX广场小区的竣工平面图等相关资料和文件。

被告怀化市XX物业服务有限公司不服一审判决持原审起诉意见提起上诉后又向怀化市中级人民法院申请撤诉。

【法官后语】

本案处理重点主要是被告是否应该向原告移交XX小区的物业管理用房以及相关配套设施、竣工平面图等相关资料和文件？《物权法》规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”，且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也有规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”，因此，一审法院的判决一定程度上促进了当地物业管理的规范化进程，在当地起到了良好法律和社会效果。